Цена земли: два взгляда на ситуацию

В 2016 году в Курчатове городская администрация с одобрения депутатов Представительного собрания подняла плату за аренду земли для объектов предпринимательства. Против этого решения протестовал прокурор, возражали общественные организации малого и среднего бизнеса. Пока шли споры– разбирательства, часть предпринимателей сочла аренду дорогой и неприемлемой, собрала вещички и перебралась в места с более комфортным деловым климатом.
Владельцы мелкооптовых магазинчиков, салонов услуг, аптек легки на подъем. Фермеру бежать некуда. Его средство производства – земля.
Чаще всего та, на которой родился, вырос, создал семью. И теперь крестьянствует на ней в меру своих сил и возможностей. Как бросишь то, что ни банковским, ни почтовым переводом не отравишь?
КФХ предпринимателя Ивана Харитонова, по местным меркам, невеликое. Всего-навсего 150 гектаров пахотной земли, арендуемой у муниципалитета. По сути, семейная ферма. Выращивают главным образом зерновые культуры. Весь денежный годовой оборот – 1500000 рублей. Налоговая нагрузка – 100000 рублей в год.
Если отминусовать производственные затраты – удобрения, топливо, арендную плату, в сухом остатке на семью остается весьма скромная сумма. В случае непредвиденных обстоятельств из нее, например, средств на юриста не выкроишь. Потому супруга Ивана – Галина старательно изучает юриспруденцию в части землепользования.
Харитоновым показалось, что арендная плата за земельный участок в районе слишком велика и поднята без экономических оснований.
По их мнению, в районе за три года арендная плата по землям сельхозназначения увеличилась в зависимости от участка в 3,5 раза, при этом ее кадастровая стоимость, определяемая в соответствии с Федеральным законодательством, в 2019 году снизилась. Как они полагают, плата является не только самой высокой по сравнению с районами, граничащими с Медвенским, с самим Курском, но и приравнена к плате за землю, выделенную под торговлю.
– При этом цена на зерновые культуры, ячмень и пшеницу, как наиболее распространенные для производства мелкими фермерскими хозяйствами, неизменна в регионе на протяжении 10 лет и составляет в среднем 8 рублей за килограмм, – отмечает Галина.
При этом нельзя не заметить, что при урожае в 60 центнеров с гектара, реализация полученного с гектара зерна даст 48 000 тысяч рублей дохода. А известны примеры, когда фермеры в нашем благодатном для сельского хозяйства регионе получают и больший урожай. Соответственно, и доход выше. В свете этих цифр арендная нагрузка в размере 4450 рублей в год за гектар не представляется такой уж неподъемной. Вся проблема тут в эффективности использования земли. Получай возможно большую с нее прибыль и таким образом повышай свое благосостояние. Хотя для мелкого фермера этот гипотетический вариант носит теоретический характер.
Со своей стороны администрация района, на плечах которой лежит сегодня нелегкий груз социальной ответственности, считает, что действует в рамках законодательства и своих полномочий. Есть решение Представительного собрания Медвенского района, которое утвердило в конце марта 2019 года новые значения коэффициентов, изменяющие размер арендной платы по договору.
Основанием для изменений в повышающую сторону послужил отчет эксперта-оценщика ООО «АБН-Консалт». Очевидно, Харитоновы приложили массу усилий для того, чтобы ознакомиться с этим документом на 150 листах, усеянных помимо текста таблицами, формулами и всякой графикой невнятного назначения. Но не нашли ответа на простой вопрос, почему арендная плата повышается, когда доходность их земельного участка не выросла.
Удивляют рекомендации оценщика и председателя правления региональной общественной организации «Союз предпринимателей» Елену Дугину.
– Полагаю, что новые коэффициенты не соответствуют экономическим показателям малых сельхозтоваропроизводителей, – поясняет она.
Ее общественный помощник, бывший уполномоченный по защите прав предпринимателей Курской области Владимир Казарин, имеющий богатый опыт в общении с муниципальными властями, уверен, что основной показатель для увеличения арендной платы – доходность земельного участка.
– Лучший способ определить реальную доходность – обратиться в налоговые органы. Тут будет точная информация, – высказал он свою точку зрения.
В свою очередь, Харитоновы уверены, что муниципальные власти выдавливают из сельского производства мелких фермеров. В интересах крупных, разумеется.
Заместитель главы Медвенского района Николай Великоцкий с этим утверждением категорически не согласен.
– Арендная плата за гектар у нас для всех одинакова. В районе 72 фермерских хозяйства и 11 обществ с ограниченной ответственностью. Правда, раньше у нас было 226 фермеров, но они начали объединяться, чтобы вместе работать эффективнее.
Повышение аренды никого не смущает. Все знают, что деньги поступают в районный бюджет и тратятся на повышение благосостояния населения, на создание комфортной среды для жителей. А социальные требования медвенцев растут.
Вот поступило обращение обустроить святой источник, который находится в районе. На это нужны денежные средства. Кроме того, участвуем во всех областных и многих федеральных программах. И дальше намерены участвовать. А там условия – софинансирование.
В поддержку этих слов высказался и заместитель главы Горшеченского района по сельскому хозяйству Андрей Амерев. «Стоимость аренды поменялась в связи с изменением кадастровой оценки. С другой стороны, многие из фермеров сами промахнули грядку. В 2018 году, когда этот вопрос пересматривался, они никуда не обращались. Но можно это сделать и сейчас. Можно и выкупить землю. Но если разобраться, за последнее десятилетие не только выросла урожайность, но и цена реализации. Я всегда на стороне фермеров, но в этой ситуации люди не правы.
В Горшеченском районе можно получить и льготу. Для тех, кто занимается молочным животноводством, как наиболее затратным и социально значимым и имеет 10 коров на 100 гектаров пашни, арендная плата снижается вдвое. Сегодня это порядка 10 хозяйств от крупных до малых».
Есть еще один нюанс, если говорить о герое этой публикации – фермере Харитонове, то землю, как оказалось – он не обрабатывает, а сдает ее в субаренду, техники не имеет, может потому и доход не такой высокий, как хотелось бы. Но так ведь и хлопот меньше.
Борис Киряев

Источник: https://kpravda.ru/2020/03/20/czena-zemli-dva-vzglyada-na-situacziyu/

Интересно, что же вы теперь будите делать со всем этим, господа чиновники из областных и муниципальных органов власти. Мы же предупреждали – не губите бизнес высокими арендными ставками. Ждем официальных ответов

С уважением КРОО СП