Этот большой текст появился из рядового сообщения, присланного в редакцию через бот в нашем телеграм-канале. “Сколько еще будет зарастать травой и мусором огромный пустырь с недостроем на 3-й Агрегатной?” – возмущался местный житель.
Действительно, участок земли площадью около 10 гектаров выглядит неприглядно: кустарники, трава по пояс, разбросанный мусор. Местные жители говорят, что здание на этой земле возводил подшипниковый завод “АПЗ-20”, но пару лет назад стройка встала.
Мы обратились за комментариями на предприятие, чтобы узнать, в связи с чем было прервано строительство здания и какова его дальнейшая судьба.
Выяснилось, что уже два года тянется судебное разбирательство по этому недострою. Причем затягивает его совершенно неожиданно министерство имущества Курской области. “Секунда” выяснила, из-за чего возник конфликт.
ПОМЕШАЛ КОВИД.
В 2019 году ООО «Коммерческая недвижимость» (дочерняя компания завода ООО “АПЗ-20) начало строить здание на арендованном земельном участке. Его предполагалось использовать для увеличения производственных мощностей по производству подшипниковой продукции в рамках сотрудничества со шведской компанией СКФ. Пандемия COVID-19 внесла свои коррективы, затягивались получения необходимых разрешений и согласования. Как итог – производственное здание не было введено в эксплуатацию на дату окончания аренды.
По закону, если за 3 года объект не был введен в эксплуатацию, государство имеет право изъять арендованную землю вместе с недостроем и выставить на торги. Примечательно, что 5 мая 2020 года в связи с коронавирусом Правительство РФ дало бизнесу возможность продлять договор аренды еще на 3 года автоматически. Но договор у ООО «Коммерческая недвижимость» истек в конце апреля. Министерство имущества Курской области обратилось в суд с иском о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Курской области объект незавершенного строительства был изъят у собственника.
Дальше процедура такова: министерство имущества должно оценить объект и выставить его на торги. Деньги, полученные с продажи, получает собственник здания за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
ЧУДЕСА С ЦИФРАМИ.
Кадастровая стоимость этого объекта незавершенного строительства составляет 108,4 млн рублей. Министерство нанимает оценщика, который определяет рыночную стоимость объекта в 2,5 млн рублей. В 43 раза ниже кадастровой стоимости!
Собственник с такой оценкой, разумеется, не соглашается и опротестовывает ее в суде. Юристы компании также находят в отчете ряд несоответствий Федеральным стандартам оценки.
– Конечно, мы не согласились с оценкой. Для сравнения, размер имущественного налога, который мы заплатили за 1 год, составил 1,95 млн рублей. Потому что налог начисляется по кадастровой стоимости (108,4 млн рублей), зато рыночная стоимость внезапно составила 2,5 млн рублей, – пояснили “Секунде” в компании. – И по такой цене министерство имущества собирается выставлять объект на торги.
Арбитражный суд Тульской области назначает экспертизу по определению рыночной стоимости. Экспертной организацией было утверждено ООО «Антарес» (г. Санкт-Петербург). Рыночная стоимость объекта определена экспертом в 57,9 млн рублей.
Казалось бы, в деле поставлена точка.
– С такой оценкой мы согласны. Пусть министерство имущества выставляет объект на торги, мы получим свои деньги и сможем вложить их в дальнейшее развитие предприятия, – говорят в компании.
НЕОБЪЯСНИМАЯ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТЬ МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВА.
Однако министерство имущества Курской области, заявленное в суде третьей стороной, внезапно выражает несогласие с заключениями экспертизы, назначенной судом.
Любопытный момент в том, что с позиции действующего законодательства РФ размер рыночной стоимости объекта незавершенного строительства не должен иметь для министерства имущества Курской области никакого значения. Проще говоря, ведомству должно быть все равно, сколько это стоит в принципе. Ведь министерство здесь выступает только в качестве организатора торгов и для определения размера рыночной стоимости привлекает стороннего эксперта.
Деньги от реализации объекта также никаким образом не идут в бюджет, их получает собственник. А министерство имущества, в свою очередь, после этого сможет сдать в аренду земельный участок под недостроем и получать арендную плату. Например, размер арендной платы, которую платило ООО «Коммерческая недвижимость» с 2018 г. составлял 398 тысяч руб. в квартал. То есть в год с этого участка бюджет Курской области может зарабатывать 1,6 млн рублей. Но не зарабатывает уже 3 года.
Вместо этого чиновники министерства всячески затягивают процесс. Судом рассмотрено и отклонено заявленное Министерством имущества ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований. Сейчас министерство приводит всё новые и новые доводы с целью затянуть процесс. Судебное разбирательство по этому делу, которое не относится к категории сложных, длится уже около двух лет.
– По нашему мнению, позиция министерства имущества по данному вопросу должна быть нейтральной. Но почему-то орган государственной власти ведет себя более чем активно, пытаясь опротестовать экспертизу в 57 млн млн рублей. При этом разница между кадастровой стоимостью объекта (108,4 млн рублей.) и рыночной стоимостью, определенной по заданию министерства имущества Курской области (2,5 млн рублей), не вызвала у них никаких сомнений. Полагаем, что министерство должно было усомниться в обоснованности либо кадастровой стоимости, либо результата проведенной оценки (первоначальной) после того, как установило, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой в 43 раза, – отмечают в ООО «Коммерческая недвижимость».
Для собственника длительное течение судебного спора влечет только негативные последствия.
– Ведь формально являясь собственником объекта незавершенного строительства, ООО «Коммерческая недвижимость» несет бремя содержания объекта недвижимости, включая уплату налогов, при этом, распоряжаться объектом мы не можем. Когда завершатся судебные разбирательства нам не известно, возможно министерство имущества Курской области предпримет еще какие-нибудь меры, что снова затянет процесс, – говорят в компании.
При этом у компании амбициозные планы, которые получили поддержку со стороны Правительства РФ. Планируется к реализации большой проект стоимостью более 200 млн рублей. Речь идет о выпуске подшипников радиальной группы. Проект направлен на обеспечение потребностей отечественных автопроизводителей и замещение импортных аналогов из Швеции и Германии. Из ФРП предприятие получило на эти цели льготный займ в размере 144 млн рублей, и более 60 млн вложили собственники предприятия.
Однако у предприятия есть большие сомнения в том, чтобы реализовывать этот проект в Курской области. При таком отношении к бизнесу местных чиновников руководство рассматривает площадки в других регионах.
СКАНДАЛЬНОЕ МИНИСТЕРСТВО.
Министерство имущества Курской области возглавляет Дмитрий Савин, ранее он работал заместителем председателя комитета (на тот момент Игоря Куцака, который сейчас является мэром Курска). Только за последний год министерство оказалось замешано в двух скандальных ситуациях. Одна из них также была на Агрегатных улицах.
Летом прошлого года региональное УФАС сообщило, что им удалось пресечь согласованные действия комитета по управлению имуществом Курской области (сейчас министерство имущества – прим.) и частной компании – ООО «М…» по незаконной передаче двух сопредельных земельных участков государственной собственности общей площадью 23,3 га на улице 1-й Агрегатной в аренду сроком на 10 лет без торгов. По информации антимонопольной службы, фирма с признаками однодневки намеревалась размежевать участки под коттеджи. Материалы дела направлены в СК. После вмешательства УФАС земли были возвращены в государственный фонд.
Комитет обжаловал решение УФАС в суде, заявив, что земельные участки предоставили для строительства водозабора, и они не могли быть размежеваны под коттеджный посёлок.
Второй скандал произошел всего 2 месяца назад. Аукцион по благоустройству больницы за 20 млн провели в 2 часа ночи. В результате на ночной тендер была подана всего одна заявка. Закупку проводило все то же министерство, и снова вмешалась УФАС, результаты закупки были отменены по жалобе других участников.
“Секунда” обратилась в министерство имущества за комментариями по ситуации с недостроем на 3-й Агрегатной.
Мы спросили у чиновников:
1. Почему министерство имущества затягивает судебный процесс по этому делу?
В ведомстве нам заявили, что процесс министерство не затягивает, а просто “добросовестно пользуются всеми принадлежащими ему правами, в том числе: представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, заявлять ходатайства”.
Отметим, что последнее ходатайство ведомства осталось без удовлетворения. Процесс застопорился, в том числе, и из-за неявки представителей министерства на заседания. В результате этих проволочек предприниматель будет вынужден заплатить налог на имущество в размере 2 млн рублей еще за один год.
2. В чем министерство не согласно с экспертизой, проведенной согласно решению суда, ООО «Антарес» (г. Санкт-Петербург)?
В ведомстве сообщили, что экспертное заключение, по мнению министерства, выполнено с грубым нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. А именно, “экспертом не учтено реальное техническое состояние и степень готовности изъятого объекта. Качественные и количественные характеристики не подтверждаются материалами дела. Расчет рыночной стоимости выполнен без учета степени готовности и физического износа на момент рассмотрения судебного спора”.
Напомним, по экспертизе нанятого министерством специалиста объект стоит 2,5 млн. По оценке судебного эксперта – 58 млн, кадастровая стоимость – 108 млн рублей. Вот такая удивительная разница в цене. Министерству так и не удалось добиться повторной судебной экспертизы.
3. Сколько бюджет Курской области недополучил денег в результате того, что земельный участок под объектом незавершенного строительства не сдан в аренду с 2020 года, когда был прекращен договор с прошлым арендатором?
На этот вопрос нам не ответили, зато сообщили, что “в отношении собственника объекта незавершенного строительства была проведена претензионно-исковая работа по взысканию неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, в результате которой в бюджет города Курска поступили доходы в размере 1,5 млн. рублей”.
4. Является ли министерство имущества заинтересованным в размере рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101054:287?
– Министерство заинтересованно в определении наиболее вероятной цены, по которой изъятый объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, иными словами, на рыночной основе в условиях соперничества равных субъектов, готовых завершить строительство, – ответили в ведомстве.
Проще говоря, за 2,5 млн ведомство готово продавать, а за 57 млн рублей нет.
5. Как министерство имущество расценивает тот факт, что кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства составляет 108,4 млн рублей, тогда как согласно оценки эксперта, нанятого министерством, рыночная стоимость объекта составляет лишь 2,5 млн рублей. Может ли министерство дать оценку тому, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную в 43 раза?
На этот вопрос в министерстве нам признались, что оценка нанятого ими оценщика выполнена с ошибками.
– При рассмотрении указанного спора в Арбитражном суде выявлено то обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости содержит методологические ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости, – сообщили в ведомстве.
Но и новую оценку признавать отказываются категорически.
– Однако, экспертное заключение, представленное в дело, в котором рыночная стоимость определена в размере 57 850 700 руб., также выполнено с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, – добавили в министерстве.
Мы также спросили, обращались ли в министерство имущества другие предприниматели, желающие получить в аренду землю под указанным объектом недвижимости? Ведь складывается впечатление, что уже есть покупатель, готовый купить объект с торгов, но точно не за 58 млн рублей. Именно поэтому ведомство так отчаянно бьется за снижение цены с судом, тогда как участок площадью 10 га так и простаивает, хотя уже три года как мог бы пополнять областной бюджет арендными платежами.
– Заявления от иных предпринимателей в адрес министерства не поступали, – заверили нас.
Есть в распоряжении редакции и еще один комментарий от собственника предприятия.
– Хотелось бы обратить внимание на налог, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. К министерству есть встречный вопрос – почему до сегодняшнего дня оно не оспорило кадастровую стоимость, если считает ее неправильной? – задают вопрос компании.
На момент написания статьи Арбитражный суд Тульской области вновь отложил судебное разбирательство, несмотря на отсутствие причин переноса. На сегодняшний день суд длится 1 год 9 месяцев, при этом дело не представляет особой сложности.
https://sekunda.media/stati/21787-pochemu-v-kurske-ministerstvo-imushchestva-pytaetsya-rasprodat-zadarma-to-chto-stoit-milliony