17 сентября 2020

Оспаривание кадастровой стоимости: почему рыночная оценка больше не будет работать

В Российской Федерации набирает обороты новая государственная кадастровая оценка (ГКО). Несмотря на заверения властей в обратном, при каждой оценке стоимость недвижимости возрастает в среднем на 30%, что приводит и к пропорциональному росту налоговой нагрузки. Согласно последним поправкам в профильное законодательство, к началу 2024 года в стране должна завершиться ГКО абсолютно всех объектов недвижимости. А это значит, что вскоре налогообложение будет вестись полностью от кадастровой стоимости. Что делать? Оспаривать кадастровую стоимость. Но только не путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Рыночная оценка больше работать не будет. Своими выводами делится управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.

 

Рыночная оценка не защитит от повышения кадастровой стоимости после проведения очередной ГКО

 

В 2020 году в городах федерального значения должна, согласно требованиям законодательства, проводиться уже вторая государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости по новым правилам. Однако из трех таких городов — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — предварительные итоги известны только по Санкт-Петербургу.

В Москве установленные в результате проведенной в 2018 году ГКО показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости заканчивают свое действие. В 2020 году должна была быть проведена новая кадастровая оценка, но мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что к оценке столица вернется только в следующем году, так как оценка этого года не может учитывать последствий пандемии.

Что касается Севастополя, то там предварительные итоги очередной ГКО еще не опубликованы. Сведения есть только по Петербургу. И сведения эти говорят о том, что после первой госоценки объектов недвижимости по новым правилам в 2018 году и с момента вступления в 2019 году в силу новых ценников до настоящего времени, некоторые собственники пытались старыми способами установить в качестве кадастровой стоимости рыночную. Были даже успешные примеры прохождения оспаривания ГКО через комиссии и суды. Но, согласно новеллам законодательства, при проведении очередной ГКО бюджетное учреждение, проводящее оценку (ГБУ), никак не связано результатами судебных разбирательств и ни в коем случае на них не ориентируется.

Приведем несколько реальных примеров. Например, замена кадастровой стоимости на рыночную была сделана в нежилом здании на Обводном канале. Собственник получил положительное судебное решение и вместо 53,1 миллиона рублей по ГКО его объекту была присвоена рыночная стоимость, составившая 13,4 миллиона рублей. Однако, уже при очередной кадастровой оценке ГБУ оценило объект в 101,3 миллиона рублей.

В квартире на Смоленской улице также в судебном порядке была оспорена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Вместо 14,23 миллиона рублей по ГКО была установлена рыночная стоимость в 11,22 миллиона рублей. При проведенной в 2020 году оценке объект недвижимости получил оценку в 12,33 миллиона рублей, что также больше рыночной.

Не сработала рыночная оценка и в дачном секторе. Пример из Комарово (курортный район Санкт-Петербурга). Рыночная стоимость в 24,88 миллиона рублей была установлена вместо кадастровой, составлявшей почти 32 миллиона рублей. В результате новой оценки ГБУ стоимость объекта увеличилась до 25,57 миллиона рублей.

Показателен и пример проведенной замены кадастровой стоимости на рыночную в многофункциональном торговом комплексе с подземным переходом, расположенном на Комендантской площади. Собственнику удалось оспорить в суде ГКО и вместо 2,37 миллиарда рублей поставить рыночную стоимость объекта в 1,7 миллиарда рублей. Но при новой оценке кадастровая стоимость снова увеличилась и составила уже 2,84 миллиарда рублей.

Как видно из приведенных примеров, замена кадастровой стоимости на рыночную дает результат, но результат этот временный — до следующей процедуры кадастровой оценки, а еще и обремененный хождением по судам, тратой времени, средств и нервов владельцев.

Если же снижать кадастровую стоимость путем исправления ошибок, выявленных в работе ГБУ, то здесь результат гораздо благоприятнее и надежней.

Необходимо обратить внимание на то, что ошибки возникают не от непрофессионализма специалистов ГБУ, а из-за массовости оценки. Если специалистам бюджетного учреждения сообщить об индивидуальных особенностях конкретного объекта недвижимости, то результат кадастровой оценки будет ниже массовой модели. А имея более точные данные об объекте при проведении следующей ГКО, специалисты будут их учитывать уже в обязательном порядке.

 

Рыночная оценка будет принята с вероятностью 50/50. Или даже меньше

 

По официальным данным Росреестра, если анализировать статистику за последние четыре года, выявляется тенденция стагнации удовлетворения судебных исков по оспариванию ГКО и замене кадастровой стоимости на рыночную.

Если в 2017 году было удовлетворено порядка 47,66% исков, то за семь месяцев текущего года положительные судебные решения выданы по 52,44%. Пропорция положительных и отрицательных решений сохраняется на уровне 50/50.

И здесь вновь мы приходим к приоритету метода оспаривания кадастровой стоимости путем исправления ошибок, используемого специалистами.

Грамотные консультанты и оценщики, которые снижают кадастровую стоимость, применяя этот метод уже на этапе подготовки пакета документов с замечаниями понимают, какие ошибки были допущены и вероятность возможности их исправления. Поэтому они практически сразу могут не только оценить размер уменьшения кадастровой стоимости, но и гарантировать на 100% ее снижение.

 

Рыночная оценка не имеет ретроспективного характера применения

 

В законе четко прописан срок действия исправленной величины кадастровой стоимости, установленной в результате исправления ошибок, допущенных ГБУ при проведении оценки. Также норматив определяет, что за период действия исправленной ГКО владелец имеет право вернуть или зачесть излишки по уплаченным налогам.

Иными словами, метод исправления ошибок имеет при обновленных требованиях законодательства ретроспективу в области налогов. Чего нельзя сказать о способе замены кадастровой оценки на рыночную.

Здесь новая (рыночная) стоимость начинает действовать с начала года, в течение которого такая — рыночная — стоимость была утверждена, и владелец сможет вернуть налоги лишь за этот год.

Сроки подготовки и защиты рыночного отчета велики

На подготовку отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требуется не менее месяца. Рассмотрение поданных заявлений занимает время от пары месяцев до года, при этом нет никаких гарантий, что решение будет принято в первое же заседание и что оно будет обязательно положительным.

Таким образом, замена кадастровой стоимости на рыночную снова проигрывает методу исправления ошибок, подготовительный период которого занимает менее месяца.

Отметим, что для подготовки любого отчета необходимо собрать большое количество документов. Их нужно предоставить оценщику, а также согласовать сформированный отчет в саморегулируемой организации, где состоит оценщик. Эти процедуры тоже занимают достаточное количество времени.

При использовании метода исправления ошибок список обоснованных замечаний и дополнений может быть подготовлен за несколько дней.

 

Отчет о рыночной оценке теперь может быть обжалован в суде властями

 

ГБУ по предоставленному собственником отчету о рыночной стоимости объекта недвижимости может заменить кадастровую стоимость на рыночную. Однако это решение может быть отменено судом по заявлению заинтересованных органов власти. Это еще один «минус» замены кадастровой стоимости рыночной.

По статистике, к замене кадастровой стоимости на рыночную прибегали в большинстве случаев владельцы земельных участков, поэтому новое правило о возможности оспаривания органами власти решения ГБУ об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой распространяется пока только на земельные участки.

При использовании метода исправления ошибок у властных структур не будет не только такой возможности, но и оснований для подачи искового заявления.

 

Субъектом инициативы может быть только собственник недвижимости

 

Следует различать возможности субъектов при внесении исправлений в государственную кадастровую оценку. Внести исправления, замечания и дополнения в проведенную бюджетным учреждением ГКО может в любое время каждый заинтересованный субъект. В то время как изменить кадастровую стоимость на рыночную вправе исключительно владелец здания, сооружения или земельного участка.

Это правовое различие имеет большое значение, в том числе и при приватизации объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку стоимость выкупа объекта недвижимости зачастую определяется на основании кадастровой стоимости.

Закон учитывает возможность покупателей до оформления права собственности снизить кадастровую стоимость перед покупкой, но только в случае выявления ошибок при проведении ГКО.

Если потенциальные приобретатели пытаются прибегнуть к способу замены кадастровой стоимости на рыночную, то, согласно закону, ГБУ откажет в снижении, так как покупатель не имеет права собственности на объект.

Справедливая рыночная цена, как правило, все равно выше кадастровой

По мнению многих профессиональных оценщиков, в любом случае правильно посчитанная кадастровая стоимость, как бы она ни была велика, по многим объектам ниже рыночной.

Соответственно, если собственник пытается заменить кадастровую стоимость на рыночную и по отчету оценщика рыночная стоимость получается ниже кадастровой, то, скорее всего, посчитана эта рыночная стоимость «не совсем корректно», с явным учетом интересов владельца объекта недвижимости.

Возвращаясь к статистике, о которой мы говорили выше, можно отметить, что 50% отказов в удовлетворении оспаривания государственной кадастровой оценки — это выявление именно откровенно заниженной рыночной стоимости. Положительные же решения выносились в случае обнаружения слишком завышенной кадастровой стоимости, которая появилась в результате ошибок при проведении ГКО.

Заключение

Как видно, государству выгодно, чтобы собственники и дальше продолжали использовать «проверенный метод» замены кадастровой стоимости на рыночную, так как возможности для его применения и вероятность наступления благоприятных последствий стремятся к нулю.

Но необходимо также понимать, что, с другой стороны, в закон заложен механизм использования метода исправления ошибок, который в действующих законодательных нормах показывает эффективные результаты по установлению справедливой кадастровой стоимости, и, как следствие, справедливого налогообложения.
Источник: https://delovoymir.biz/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-pochemu-rynochnaya-ocenka-bolshe-ne-budet-rabotat.html
© Деловой мир