Планируя обратиться с иском об оспаривании кадастровой стоимости, следует избегать частых ошибок в подготовке заявления, в том числе, оформлении полномочий представителя, а также иметь в виду особенности распределения бремени доказывания в таких спорах.
После того, как пройден досудебный этап оспаривания результатов кадастровой оценки, и его итоги не устраивают компанию, наступает этап судебного оспаривания этих результатов.
Три частые ошибки в подготовке к оспариванию кадастровой стоимости
Не соблюдены стандарты оценки
Необходим отчет независимого оценщика, этот отчет представляется в суд заявителем, оспаривающим кадастровую оценку недвижимости. Отчет должен быть составлен с опорой на соответствующие нормы (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказы Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 254 и № 256, от 25 сентября 2014 г. № 611). Сделанный независимым оценщиком отчет об оценке, на который опирается исковое заявление, должен обязательно соответствовать федеральным стандартам оценки, установленным вышеперечисленными нормативно-правовыми актами. При несоблюдении требований стандартов оценки суды ссылаются на то, что при подготовке отчета оценщиком нарушены установленные федеральные стандарты, и не принимают такой отчет в качестве надлежащего доказательства по делу, в итоге заявителю отказывают.
Нет экспертного заключения СРО
Второй распространенной и очень типичной ошибкой заявителя является отсутствие экспертного заключения СРО-оценщиков, которое в обязательном порядке должно прикладываться к отчету. После того, как независимый оценщик провел экспертизу рыночной стоимости объекта недвижимости, данная экспертиза должна быть подтверждена на уровне СРО, в которой этот оценщик состоит. Оба этих документа: и отчет об оценке, и экспертное заключение о правильности этого отчета – должны быть приложены к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Не совпадают даты определения рыночной и кадастровой стоимости
Третий момент проблемный момент связан с ошибкой не самого заявителя или его представителя, а оценщика. В отчете об оценке рыночная стоимость должна быть определена на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость земельного участка или иного объекта недвижимости. Если даты не совпадают, суды это замечают и отказывают заявителю.
Полномочия представителя в спорах о кадастровой стоимости
Есть немаловажный момент, как должны быть оформлены полномочия представителя. Данный вопрос с осени 2015 года регламентируется КАС РФ, ведение дел по оспариванию кадастровой стоимости регулируется нормами этого кодекса.
Представитель, участвующий судебном процессе от чьего-либо имени, должен подтвердить наличие у него юридического образования – представить нотариально заверенную копию своего диплома о высшем юридическом образовании. Выданная ему доверенность должна содержать определение всех его полномочий с использованием специальной терминологии КАС.
Распределение бремени доказывания
Нормы, связанные с распределением бремени доказывания в делах об оспаривании кадастровой стоимости, рассмотрены и разъяснены в п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г. В частности, сказано, что лица, участвующие в деле об оспаривании кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые ссылаются; а суду дано право, в случае возникновения у него сомнений в обоснованности доводов заявителя, вынести на обсуждение эти обстоятельства, даже если заинтересованное лицо – теперь это административный ответчик Управление Росреестра – на них не ссылается. Такое распределение бремени доказывания никак не соответствует категории дел из публичных правоотношений, где государственный орган, в нашем случае – Управление Росреестра, – должен доказать свою правоту. Суд, отходя от правил равноправия и состязательности сторон, может оказать содействие административному ответчику, по большому счету, более сильной и защищенной стороне в процессе просто в силу государственного статуса. Т. е. в случае, если Управлению Росреестра не нашлось что ответить на аргументы административного истца, суд может помочь ему в этом, сформулировав за него соответствующие аргументы и запросив за него соответствующие доказательства. Данное разъяснение представляется очень спорным: здесь виден отход от базовых принципов равноправия и состязательности гражданского процесса. Однако все зависит от того, по какому пути пойдет судебная практика и как часто суды будут вставать на сторону государственного органа, помогать ему в процессе, если у него не будет контраргументов на доводы заявителя.
Источник: www.lawyercom.ru