Кадастровая рутина: чем споры по налогам на землю угрожают россиянам

«Представители «Русала» так и не появились? — председатель Высшего арбитражного суда РФ Антон Иванов обвел взглядом исподлобья почти пустой зал заседаний Президиума ВАС. — Тогда суд удаляется для принятия решения».
Крупнейший российский алюминиевый холдинг UC Rusal больше двух лет судился с администрацией города Красноярска, которая обвиняла компанию в том, что она недоплачивает налоги в местный бюджет. Цена вопроса — более 50 млн рублей земельного налога в год.
Эта сумма образовалась после того, как красноярская администрация в 2011 году переоценила кадастровую стоимость земли, на которой работают местные заводы UC Rusal. Ее новая, справедливая, цена — 4,5 млрд рублей, а значит, компания должна платить в местную казну 67,5 млн рублей в год.
Алюминиевый холдинг смог оспорить эту цифру в досудебном порядке, в комиссии при Росреестре, и справедливой была признана стоимость вчетверо дешевле, всего 1,07 млрд рублей. Соответственно, налог снизился до 16 млн рублей, которые UC Rusal и платил до сих пор. Администрация Красноярского края обратилась в суд, но он встал на сторону алюминщиков: красноярские власти проиграли все апелляционные и кассационные сражения, однако сумели добиться рассмотрения дела в самой последней инстанции. И вот Президиум ВАС 11 февраля 2014 года разрешил клубок судебных споров не в пользу компании.
«Суд постановил отменить решения судов первой и апелляционных инстанций и отправить дело на рассмотрение арбитражного суда Красноярского края», — провозгласил Иванов. Это означает, что суд в самый последний момент встал на сторону государства и региону вновь представился шанс увеличить сумму земельного налога. Поражения Красноярской администрации во всех предыдущих инстанциях были связаны с тем, что за муниципальными или региональными властями фактически не признавалось право оспаривать сниженную кадастровую стоимость земли, которой они не владеют. Несмотря на то, что бюджеты зависят от земельных налогов, власти не могут влиять на объем налоговой базы. Почему такой поворот в деле Rusal сделал отдельный денежный спор важным прецедентом не только для всего бизнеса, но и для любого человека, который владеет даже шестью сотками земли?
Рыночные цены
Все началось с принятия в 2001 году нового Земельного кодекса. Тогда же правительство поставило задачу создать единую публичную кадастровую карту земель России, затем установить на эти земли справедливую рыночную стоимость, исходя из которой и рассчитывать налоги, арендные платежи или стоимость выкупа земли из государственного и муниципального в частное владение. До этого налог на землю исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости участков, которая рассчитывалась по нормативам в Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые ругали одновременно за непрозрачность и очень низкий, нерыночный уровень.
Рыночная оценка земли шла небыстро и почти незаметно для ее владельцев. По словам Натальи Филипповой, заместителя руководителя Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), во время первой массовой оценки земли в 2002–2005 годах стоимость участков оценивалась по четким формулам.
По сути, переоценка земли, а также связанных с ней налогов и арендных платежей была завершена только в 2007–2010 годах, а новые счета собственникам и арендаторам начали приходить в 2011 году.
Оправившись от «ценового шока», люди пошли в суд: количество исков и заявлений к комиссии при отделениях Росреестра растет лавинообразно.
Если в 2011 году арбитражные суды удовлетворили лишь треть из 1045 исков с требованием пересмотреть кадастровую стоимость различных земельных участков, то только за три квартала 2013 года рассмотрено 4546 исков. Больше половины (2551) решены в пользу заявителей. Статистика комиссий Росреестра дает примерно такую же картину: из 5137 обращений за 9 месяцев 2013 года в 2852 случаях оценка кадастровой стоимости земли была снижена. Почему заявителям так часто удается выиграть спор?
Творчество оценщиков
К этапу массового обновления кадастровой стоимости земли в 2007–2010 годах ее оценщики сумели добиться большой степени свободы в своей работе. «Когда принимался закон «Об оценочной деятельности» в новой редакции, профессиональное сообщество стало говорить, что оценщик выполняет достаточно формальную функцию, а его деятельности как таковой нет», — рассказывает чиновник Росреестра. Поэтому в законе закрепили возможность выбора методик.
«Теперь работа оценщика — это сплошное творчество, — подтверждает федеральный чиновник экономического блока, разводя руками. — Какую захочет, такую стоимость и напишет, но только результаты оценки должен утвердить губернатор».
Местная власть может не согласиться со сделанной оценкой, и в таком случае отчет об оценке нельзя направлять в кадастровую палату, занесению в реестр он не подлежит и законной силы не имеет. Но местным бюджетам всегда не хватает денег, а налог на землю — всего один из двух налогов, которые целиком остаются в распоряжении территорий.
Выбор оценщика проводится местными властями на специальных конкурсах. По каким критериям определяется победитель, понятно не всегда: партнер юрфирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский говорит о непрозрачности процедур по проведению государственных тендеров на массовую оценку земли. По словам Филипповой, специальных требований к условиям тендера законодательством не установлено, как, впрочем, и к квалификации оценщиков.
Массовая оценка земли по таким государственным тендерам, как правило, уступает по качеству работе по индивидуальным заказам, говорит Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», специализирующейся на оценочной деятельности. «Подготовить отчет об оценке участка до 10 га у независимого оценщика с выездом на место будет стоить 150 000–200 000 рублей, необходимая для судебного оспаривания экспертиза в саморегулируемой организации — еще от 50 000 до 100 000 рублей, — говорит Ким. — А в рамках госзаказа работа по тому же участку стоит просто копейки, в сотни раз дешевле».
На региональных тендерах закладывается не очень детальное техническое задание, и сама массовая оценка не может учесть инфраструктурные особенности многих участков, поэтому ошибки неизбежны, считает Ким. По его мнению, погрешности возникают для 20–30% участков и могут составлять 30–50% от стоимости. Можаровский еще более категоричен: в рамках госзаказа оценщик «в лучшем случае по карте Google посмотрит расположение участка и по объявлениям о продаже аналогичных сделает вывод о его стоимости».
Опасный прецедент
В дальнейших планах российского правительства — введение повсеместной кадастровой оценки не только земли, но и построек. Соответствующий налог для физических и юридических лиц будет также отталкиваться от кадастровой стоимости. Налогообложение торговых и офисных площадей — самых дорогих объектов недвижимости — на территории Москвы и области действует уже с 2014 года, и это неизбежно приведет к новому всплеску судебных и внесудебных споров.
Пока государство проигрывает огромное число исков просто потому, что суд не хочет признавать за государственными органами, какими являются региональные власти, факта нарушения их экономических интересов.
То есть администрация не является собственником этой земли, а значит, по Налоговому кодексу не является в данном случае налогоплательщиком и не может влиять на определение стоимости этой земли: это право закреплено за оценщиками.
Поэтому суды не учитывали аргумент Красноярской администрации в спорах с UC Rusal, что в сложившейся ситуации край теряет налоги, а значит, получает ущерб. Но в итоге президиум ВАС посчитал аргумент существенным и принял дело к рассмотрению. «Поскольку постановление президиума ВАС РФ принято в пользу администрации Красноярска, то дело становится прецедентным и, вероятно, осложнит успешную практику по снижению кадастровой стоимости собственниками имущества», — говорит партнер Goltsblat BLP Рустам Курмаев. По его мнению, тот факт, что суд признал за муниципалитетами возможность оспаривать сниженную в упрощенном порядке кадастровую стоимость, продиктовано заинтересованностью государства в пополнении местных бюджетов.
С повышением налога в несколько раз уже столкнулись собственники огромных торговых площадей в Подмосковье, но от общения с Forbes они категорически отказались, рассчитывая, вероятно, договориться по этому вопросу без лишнего шума. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости земли и коэффициента, а пересматривать кадастровую стоимость регион имеет право по своему усмотрению, но не реже чем раз в пять лет.
И здесь владельцев земли (а скоро и недвижимости) ждет крайне неприятный сюрприз.
За то время, пока они оспаривают кадастровую стоимость, налог они обязаны платить, исходя из нее же. Это означает, что местные и региональные власти заинтересованы в затягивании арбитражных процессов. Даже если владелец добьется своего, сделать перерасчет и вернуть переплаченные деньги невозможно. И самое интересное: муниципалитеты имеют право проводить конкурсы по переоценке земли хоть ежегодно. Правительство Москвы, например, поступает так с 2011 года. То есть успешно оспорив старую оценку, придется тут же спорить с новой. В таких условиях есть все шансы, что налоговые споры для собственников земли и недвижимости скоро станут неизбежным и совершенно рутинным делом.
Источник: Forbes