27 октября 2022

Договор аренды имущества у физлица: когда взыщут НДС

Все мы знаем, что плательщиками НДС являются организации ИП. Но в некоторых случаях и физлица могут стать плательщиками этого налога. Принудительно, конечно.

Вы – владелец коммерческой недвижимости и сдаете ее в аренду организациям или ИП, не будучи зарегистрированным в статусе ИП (самозанятому сдавать в аренду нежилую недвижимость нельзя, поэтому не рассматриваем). За вас НДФЛ платит налоговый агент (арендатор) и вы полностью уверены, что государству ничего не должны.

Ваша уверенность это хорошо, однако ФНС думает иначе: при наличии доказательств того, что деятельность физлица (в частности, предоставление в аренду имущества вне зависимости от количества объектов, находящихся в собственности у этого физлица) содержит признаки предпринимательской деятельности, лицо приобретает качество ИП, а оказанные им услуги признаются объектом обложения НДС.
При этом признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физлица по сдаче в аренду его собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Для этого существуют мероприятия налогового контроля.
Если в ходе этого контроля будут выявлены признаки предпринимательской деятельности в сдаче в аренду имущества, инспекция пересчитает налоговые обязательства физлица. Объективным критерием для квалификации деятельности как предпринимательской является назначение нежилых помещений.

А почему тогда сдача в аренду жилых помещений не интересует ФНС в части возможности обложить налогами, особенно в случае, когда таких объектов много? Ответ прост: сдача в аренду и продажа жилья не облагается НДС, поэтому такие сделки не представляют интереса для фискальных органов. Но с точки зрения налогообложения дешевле получить статус ИП и платить налог, находясь на спецрежиме.

💡Для любителей почитать первоисточник: письмо Минфина от 29.03.2022 № 03-07-11/25327.